Impactos da Alteração Tributária nos Contratos de Locação de Pessoa Física

Por Dra. Leticia – Pantrigo Advocacia – Especializada em Direito Empresarial e Tributário

A aprovação da Emenda Constitucional nº 132/2023, responsável por instituir a Reforma Tributária, representa uma das mais profundas transformações do sistema fiscal brasileiro nas últimas décadas. O novo modelo, que visa simplificar a arrecadação e aumentar a transparência, também gera reflexos diretos sobre as operações de locação de imóveis realizadas por pessoas físicas.

Para empresários, investidores e proprietários que exploram o mercado imobiliário em nome pessoal, compreender o impacto dessas mudanças é essencial para garantir conformidade fiscal, eficiência patrimonial e segurança jurídica nas relações contratuais.

Com a Reforma, foram criados dois novos tributos de base ampla: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência compartilhada entre estados e municípios, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal. Embora possam parecer restritos às pessoas jurídicas, o Projeto de Lei Complementar nº 68/2024, que regulamenta a Reforma, ampliou o alcance das novas regras ao equiparar determinadas pessoas físicas a contribuintes desses tributos.

De acordo com o texto legal, a pessoa física será considerada contribuinte do IBS e da CBS quando auferir receita bruta anual superior a R$ 240.000,00 com locação de bens imóveis próprios ou quando mantiver mais de três imóveis alugados simultaneamente. Caso esse limite seja ultrapassado em mais de 20% — ou seja, quando a receita superar R$ 288.000,00 —, o contribuinte será automaticamente enquadrado como sujeito passivo dos tributos a partir do mês subsequente ao excesso, independentemente do número de imóveis locados.

Essas disposições abrangem locações residenciais, comerciais e por temporada, desde que haja habitualidade e relevância econômica. Ou seja, a partir de determinado patamar de receita, a locação passa a ser tratada como uma atividade de natureza empresarial, mesmo quando exercida por pessoa física.

As locações intermediadas por plataformas digitais, como Airbnb, Booking e congêneres, também passam a integrar o campo de incidência dos novos tributos. Isso se torna ainda mais relevante quando a operação envolver prestação de serviços acessórios, como limpeza, lavanderia, café da manhã ou atendimento a hóspedes. Nessas hipóteses, ainda que o locador atue em nome próprio, poderá ser exigido o recolhimento do IBS e da CBS, além da emissão de notas fiscais.

Outro ponto de destaque é a criação do Cadastro Integrado de Bens e Serviços (CIB) — uma base de dados nacional e pública que padroniza informações sobre todos os bens e serviços sujeitos à tributação. O CIB reunirá códigos e nomenclaturas uniformes, unidades de medida e valores médios de referência nacionais, calculados a partir de dados fiscais e mercadológicos.

Esse cadastro funcionará como instrumento de auditoria e cruzamento de informações. Caso a nota fiscal seja emitida com valor inferior ao parâmetro de referência do CIB, o fisco poderá presumir subfaturamento, recalcular a base de cálculo e exigir diferenças de tributos acrescidas de juros e multa, salvo se o contribuinte comprovar tecnicamente o motivo da divergência — como estado de conservação, localização, sazonalidade ou outros fatores de mercado.

Diante desse contexto, a revisão dos contratos de locação torna-se indispensável. É recomendável avaliar cláusulas de reajuste, responsabilidade tributária, emissão de documentos fiscais e forma de pagamento, além de ponderar sobre a conveniência de manter as operações como pessoa física ou constituir pessoa jurídica. A observância dos limites de receita e a correta documentação das locações — especialmente quando realizadas por plataformas digitais — serão fatores determinantes para a prevenção de autuações e litígios tributários.

Embora a substituição integral dos tributos atuais pelo IBS e pela CBS esteja prevista apenas para 2033, o processo de transição já começará em 1º de janeiro de 2026. Nessa fase inicial, serão aplicadas alíquotas simbólicas — 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS — cumulativamente aos tributos hoje existentes. Trata-se de um período de adaptação prática, que permitirá a integração dos sistemas e o treinamento de contribuintes e órgãos fazendários, conforme previsto na Lei Complementar nº 214/2025.

Em razão disso, os efeitos contábeis e fiscais serão reais, ainda que de pequena monta. A fase de convivência servirá como laboratório para a plena implementação do novo modelo tributário e para a integração obrigatória dos sistemas eletrônicos ao CIB.

Para investidores e proprietários de imóveis, o momento é de planejamento preventivo. A legislação já está em vigor e os órgãos fiscalizadores vêm ampliando o monitoramento das receitas imobiliárias e o cruzamento de dados. Assim, manter-se como pessoa física pode deixar de ser a alternativa mais vantajosa a médio prazo. O crescimento gradual das alíquotas até 2033 tornará essencial a busca por eficiência fiscal, reorganização patrimonial e adequação contratual.

A Reforma Tributária, portanto, não se limita à reconfiguração dos tributos existentes — ela redefine a forma como a renda proveniente de imóveis será tratada e fiscalizada. Antecipar-se às mudanças é uma medida estratégica. Revisar contratos, simular cenários de tributação, reavaliar a estrutura patrimonial e buscar orientação especializada são passos indispensáveis para quem deseja proteger seu patrimônio e garantir segurança jurídica em um sistema cada vez mais integrado e digitalizado. Mais do que uma exigência legal, a adaptação à Reforma Tributária é um movimento de gestão inteligente do patrimônio imobiliário. E, como toda transição normativa, premiará quem se planejar com antecedência.